Décryptage

Impôts : déficit foncier et Monuments Historiques, les clés de lecture

De nombreux dispositifs fiscaux visant la pierre ont été mis en place par les pouvoirs publics afin d’inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation. Si vous avez déjà des revenus fonciers ou si vous subissez une forte imposition, deux mécanismes méritent toutefois votre attention : il s’agit du déficit foncier et des Monuments Historiques. À qui s’adresse vraiment ces dispositifs ? Quelles sont les modalités de fonctionnement de ces deux dispositifs ? Les points de vigilance ? Voici quelques clés de lecture.

Le principe : générer du déficit foncier pour obtenir un gain fiscal

L’opération consiste à réaliser des travaux dans un bien immobilier dans l’objectif de le louer non meublé, les dépenses effectuées venant neutraliser vos revenus fonciers imposables, voire une partie de votre revenu global.

Ces dispositifs s’adressent en priorité à des investisseurs qui subissent une forte pression fiscale car vous allez pouvoir profiter d’une déduction fiscale. Les sommes déductibles viendront en diminution de votre revenu global ce qui va vous permettre de diminuer votre impôt sur le revenu. Plus votre tranche marginale d’imposition (TMI) sera importante, plus votre gain fiscal sera conséquent.

Ces dispositifs seront d’autant plus avantageux pour les contribuables susceptibles d’être redevables au titre d’une année de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR) à la suite d’un départ à la retraite ou d’une cession d’entreprise. La CEHR étant calculée à partir du revenu fiscal de référence, le fait de générer du déficit foncier permettra de diminuer le revenu fiscal de référence.

Finalement, l’avantage fiscal d’une déduction étant proportionnel au TMI de l’investisseur, le dispositif Monuments Historiques sera surtout approprié aux contribuables se situant dans les tranches d’imposition sur le revenu les plus élevées.

Zoom sur le déficit foncier

Dès lors que vous louez un ou plusieurs logements nus et que vous pouvez opter ou relevez du régime d'imposition au réel, vous pouvez déduire de l'ensemble des loyers perçus les frais et charges que vous avez dus acquitter au cours de l'année au titre des biens en question :

• indemnité d’éviction,
• dépenses de réparation et d'entretien,
• certaines dépenses d’amélioration,
• charges de copropriété,
• primes d'assurance,
• intérêts d'emprunt,
• certaines impositions comme la taxe foncière…

Le déficit résultant des dépenses déductibles, hors intérêts d’emprunt, s’impute sur le revenu global imposable dans la limite annuelle de 10 700 euros. Lorsque le revenu global imposable est inférieur à ce montant, la fraction non imputée est reportable sur les six années suivantes. La fraction du déficit supérieure à 10 700 euros ainsi que les intérêts d’emprunt sont, quant à eux, imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Attention néanmoins, les travaux doivent être réalisés par un professionnel et seuls les travaux d’entretien et de réparation ou d’amélioration sont éligibles au mécanisme du déficit foncier.

Démonstration par l’exemple

Un investisseur qui perçoit

• 20 000 euros de revenus fonciers net par an. Les revenus fonciers sont fortement imposés du fait des faibles charges déductibles (4 000 euros par an) et de son taux marginal d’imposition (41 %).
• Il acquiert un bien pour 100 000 euros et réalise des travaux pour 200 000 euros (paiement des travaux sur une seule année). Dans ce cas, les revenus fonciers sont gommés pendant 8 ans. Finalement, sur une période de 10 ans, l’investisseur pourra générer une économie d’impôt totale de 114 560 euros, soit 57 % de sa quote-part de travaux. À noter que l'avantage ainsi obtenu n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

Quelques points de vigilance toutefois. Vous devez veiller à ce que votre bien soit loué au moins jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation du déficit sur vos revenus globaux, sans quoi l’administration fiscale risque de procéder à un rappel d’impôt en recalculant les sommes que vous auriez dû normalement payer.

Autre point d’attention : le calendrier à prendre en compte. Car les travaux sont considérés comme des charges déductibles non pas l'année où ils sont effectués, mais celle où ils sont payés. En fonction de votre situation, il pourrait être pertinent de payer les travaux sur une seule année ou sur plusieurs. Le bon conseil étant de réaliser les travaux et de les payer l’année où vous savez que vous allez percevoir des revenus supplémentaires susceptibles de vous faire passer dans la tranche d’imposition supérieure.

Zoom sur le dispositif concernant les Monuments historiques

Il s’agit d’un dispositif sans plafond pour les contribuables fortement imposés. Vous achetez un bien ancien dans un immeuble d'exception, classé ou inscrit au titre des Monuments Historiques délivré par le ministère de la Culture, qui sera totalement rénové sous l'égide d'un architecte de Bâtiments de France.

Cette fois-ci vous pouvez imputer la totalité du montant des travaux et les intérêts d'emprunt, en cas de financement à crédit, sur les revenus fonciers, puis sur le revenu global, sans limitation de montant. C'est de loin l'investissement immobilier qui permet de défiscaliser le plus, surtout que l’avantage fiscal de ce régime n’est pas pris en compte pour le plafonnement des niches fiscales.

Mais attention entre les règles architecturales contraignantes et l’obligation de conserver le bien pendant quinze ans, l'investissement dans un Monument Historique demande toutefois une grande préparation. Par ailleurs, les Monuments Historiques ne bénéficient d’aucune exonération au titre de l’impôt sur la fortune immobilière : ils doivent être inclus dans la base taxable. Cependant, vous pourrez les déclarer à l’administration fiscale à une moindre valeur. En revanche, vous pourrez transmettre votre bien, par donation ou par succession, en franchise d’impôt, sous certaines conditions.

Pour en savoir plus, rendez-vous à l’article suivant « En un clin d’œil ».

En un clin d’œil

Impôts : déficit foncier et Monuments Historiques, en synthèse

Tout immeuble éligible au régime spécial des Monuments Historiques peut néanmoins faire l'objet d'un investissement dans le cadre standard des revenus fonciers. Dans ce cas, les déficits éventuels provenant de l'exploitation de cet immeuble sont imputés en priorité sur les autres revenus fonciers du propriétaire et, au-delà, à hauteur de 10 700 euros maximum sur son revenu global. Le solde est reportable sur les revenus fonciers des dix années ultérieures. Le propriétaire peut exercer à tout moment son option pour le régime spécifique des Monuments Historiques. À partir de cette date, il devra conserver le bien pendant quinze ans.

Pour en savoir plus, rendez-vous à l’article suivant « Décryptage ».

Actualités fiscales

Epargne retraite : dernière ligne droite pour bénéficier d'un dispositif fiscal incitatif !

Vous détenez des contrats d’assurance vie depuis plus de 8 ans et vous souhaitez préparer votre retraite tout en diminuant le montant de votre impôt sur le revenu ? Le législateur vous donne un avantage supplémentaire en cas de transfert de sommes issues d’un contrat d’assurance vie vers un plan d’épargne retraite individuel (PERIN) avant la fin de l’année.

La loi⁽¹⁾ Pacte prévoit que l'abattement annuel sur les gains qui s'applique en cas de rachat d'un contrat d'assurance vie de plus de huit ans est doublé lorsque les sommes sont réinvesties sur un PERIN. Pour bénéficier de cet abattement renforcé au titre de cette année, les conditions cumulatives suivantes doivent être réunies :

• le contrat d’assurance vie doit avoir été souscrit il y a plus de 8 ans ;
• l’intégralité des sommes issues du rachat du contrat d’assurance vie doit être reversée sur le PERIN avant le 31 décembre 2022 ;
• le souscripteur du contrat d’assurance vie doit être âgé de moins de 57 ans lors du rachat et donc être à plus de 5 ans de l’âge légal de départ à la retraite.

À noter que le titulaire du contrat d'assurance vie réalisant le rachat doit être la même personne que le titulaire du PERIN. À titre d’exemple, si le rachat est réalisé sur un contrat d’assurance vie détenu par Monsieur, les sommes doivent être remployées sur un PERIN souscrit au nom de Monsieur.

Si le transfert de votre contrat d’assurance vie vers un PERIN a lieu dans ces conditions, les avantages fiscaux sont les suivants :

Un avantage fiscal temporaire au moment du transfert

Pour rappel, en cas de rachat total ou partiel d'un contrat d'assurance vie d'une durée égale ou supérieure à huit ans, les produits afférents à ce rachat font l’objet d’un abattement de 4 600 euros pour un contribuable célibataire, veuf ou divorcé et 9 200 euros pour un couple soumis à imposition commune (les prélèvements sociaux de 17,2 % demeurent applicables).

Dans l’hypothèse où les sommes issues de ce rachat sont reversées sur un PERIN, et sous réserve de respecter les conditions listées ci-dessus, les plafonds d’abattement sont doublés.

Ainsi, les gains réalisés via un contrat d'assurance vie sont exonérés d'impôts jusqu'à 9 200 euros pour un contribuable célibataire, veuf ou divorcé et 18 400 euros pour un couple soumis à imposition commune (les prélèvements sociaux de 17,2 % demeurent applicables).

La possibilité de déduction fiscale au moment du versement sur le PERIN

Les sommes versées sur le PERIN issues du rachat d’un contrat d’assurance vie sont considérées comme un versement libre.

Ce versement libre peut être, sauf option contraire de votre part, déductible de vos revenus imposables à hauteur du montant le plus élevé entre 10 % de vos revenus professionnels perçus au cours de l’année précédente (dans la limite de huit PASS de l'année précédente) soit avec un plafond de 32 908 euros pour 2022 ou 10 % du PASS (Plafond Annuel de la Sécurité Sociale) de l’année précédente, soit 4 114 euros.

Cette stratégie doit être analysée en prenant en compte l’ensemble des paramètres et vos objectifs patrimoniaux. À l’inverse de l’assurance vie, les sommes transférées sur le PERIN sont en principe bloquées jusqu’à votre départ à la retraite (sauf cas de déblocage anticipé comme l’achat de sa résidence principale). Au moment de votre retraite et en cas de versements volontaires ayant fait l'objet d'une déduction, les sommes issues de votre PERIN seront imposées à l’impôt sur le revenu sans bénéficier d’une fiscalité avantageuse comme en matière de rachat sur un contrat d’assurance vie. En outre, le PERIN permet de bénéficier d’un traitement particulier d’un point de vue successoral mais qui n’est pas tout à fait similaire à l’assurance vie. N’hésitez pas à contacter votre conseiller en gestion de patrimoine afin qu’il puisse vous aider à mesurer les différences entre ces deux supports.

À ce stade, une prorogation de ce dispositif mis en place par la loi Pacte n’est pas prévue. Néanmoins, s’il en est autrement lors des débats à venir sur la loi de finances pour 2023, nous vous tiendrons informés.

(1) Loi du 22 mai 2019 relative à la croissance et la transformation des entreprises, dite loi PACTE

Paroles d’expert

Investir dans une voiture de collection, une bonne idée pour votre épargne ?

Le marché des voitures de collection est-il un marché de niche réservé aux investisseurs avertis ?

Les voitures de collection sont avant tout un marché de passionnés. Aujourd’hui, on remarque que la voiture n’est autre qu’un bien de collection comparable à une œuvre d’art pour lequel on éprouve des sensations particulières, il s’agit avant tout de se faire plaisir. Les acheteurs sont des gens qui partagent une passion et qui rêvent de participer à des courses historiques comme le Mans Classic.

Aujourd’hui, le marché se porte très bien alors que la voiture n’a plus le vent en poupe. C’est un peu comme le cheval de trait qui n’intéresse plus contrairement au cheval de course. Après quelques années d’euphorie, le marché est plus raisonnable notamment qu’il y a sept ans. Le marché s’est renforcé après le Brexit : la France est le premier marché en Europe. Les baby-boomers achètent en général la voiture qui les faisait rêver quand ils étaient enfants, maintenant qu’ils ont les moyens. Ce qui les intéresse c’est d’acheter des voitures pour pouvoir participer à des événements, comme par exemple la célèbre course des Mille Miglia en Italie. Ils vont regarder les voitures qui ont une provenance, une histoire.

Depuis deux ou trois ans, le marché a évolué avec l’explosion des « supercars » des années 2000. Ces voitures de vingt ou trente ans, véritables vitrines technologiques pour les constructeurs, sortent en édition limitée. C’est le cas des supercars Ferrari et Lamborghini qui attirent une clientèle plutôt internationale (USA, Hong Kong…).

Enfin, la crise du covid a accéléré le changement générationnel en faisant apparaître une nouvelle catégorie d’acheteurs plus jeunes qui sont influencés par les réseaux sociaux et qui veulent tous acheter la même chose. On rencontre de très jeunes acheteurs par exemple qui vont acheter une golf cabriolet ou une 2CV à 2 000 euros pour la restaurer. Comme quoi, contrairement à ce que l’on pourrait penser, certains modèles sont accessibles aux simples amateurs de vieilles voitures qui ne souhaitent pas forcément se ruiner.

Comment le prix d’une voiture est-il déterminé ?

Le prix d’une voiture de collection dépend de plusieurs facteurs : les restaurations éventuelles, sa provenance et son histoire. Une voiture dans un bel état d’origine aura une valeur qui pourra être supérieure à un modèle identique dont certains éléments, tels que la sellerie, auraient été changés. Si la voiture a été restaurée, son prix peut varier selon l’atelier qui a effectué les travaux et la qualité générale de la remise en état.

Il faut également prendre en compte les personnalités historiques qui se seraient installées derrière le volant. C’est un critère complètement subjectif. Et là, les prix peuvent parfois rapidement exploser. La Ferrari ayant appartenu à Alain Delon s’est vendue à 16 millions d’euros et la Porsche de Steve McQueen à 12 millions d’euros !

Dernier critère : les événements auxquels la voiture a pu prendre part. En effet, une voiture ayant participé à des courses prestigieuses (telles les 24 Heures du Mans) n’aura pas le même prix qu’une voiture n’ayant jamais participé à des courses et ne possédant pas de palmarès significatif.

Quelles sont les contraintes liées à ce type d’investissement ?

À l’instar d’une œuvre d’art, contrairement aux idées reçues, une voiture de collection n’est pas appelée à rester enfermée dans un garage mais doit rouler. Faute d’être utilisée, elle risque de s’user en effet plus vite. Finalement, une voiture nécessite un entretien suivi qui peut être contraignant, contrairement à un tableau qui nécessite juste d’être correctement conservé.

Sans compter également les frais inhérents à ce type de collection, qui vont de l’assurance à ceux de stockage et d’entretien qui ne sont pas anodins. L'aspect mécanique peut d'ailleurs engendrer des surcoûts importants, tout comme l'achat de pièces d'origine si l'on choisit de restaurer une voiture.

En cas de premier achat, il faut veiller à ne pas se tromper. Déjà, il faut absolument écouter son cœur et acheter une voiture que l’on aime. L’histoire du véhicule et sa provenance sont des critères importants. Si l’on souhaite la conduire régulièrement, il est préférable d’acheter une voiture en très bon état ayant déjà été restaurée. De manière générale, il ne faut jamais acheter une voiture en mauvais état, en étant attiré par un prix bas, et privilégier une voiture dont l’entretien ne sera pas trop complexe et coûteux.

Finalement, ce qui est recommandé, c’est de rechercher une voiture d’origine, ou très bien restaurée, de préférence en excellent état, et de privilégier un modèle plutôt ludique. Permettant une utilisation plaisir, sans être trop contraignante. Elle doit toujours respecter les caractéristiques d’origine. Par exemple, si vous achetez une voiture qui n’est plus équipée de son moteur d’origine, vous aurez plus de difficultés à la revendre.

Les investisseurs bénéficient-ils d'avantages fiscaux spécifiques ?

La fiscalité des voitures de collection est attrayante. Elle est assimilée à celle des œuvres d’art qui ne rentrent pas dans la base taxable de l’impôt sur la fortune immobilière.

En cas de vente d’une voiture de collection, la fiscalité qui s’applique est assez simple. Les ventes inférieures à 5 000 euros sont exonérées. Au-delà, les ventes sont soumises à une taxe forfaitaire de 6,5 % assise sur le prix de cession.

Si le vendeur peut justifier de la date et du prix d’acquisition de sa voiture, il peut alors opter pour une taxe de 19 % sur les plus-values, ce à quoi il faut ajouter les prélèvements sociaux (17,2 %), soit 36,2 % au total. Gros avantage : un abattement de 5 % par an est appliqué au-delà de la deuxième année de détention. Néanmoins, pour obtenir une exonération totale, encore faut-il détenir sa voiture depuis au moins 22 ans, ce qui est plus compliqué en pratique qu’il y a quelques années où il suffisait de détenir sa voiture pendant au moins 12 ans pour être exonéré d’impôt sur la plus-value.

Et les femmes dans tout ça ?

Les voitures de collection restent une passion souvent très masculine, puisque sans surprise plus de 9 propriétaires sur 10 sont des hommes. Malgré cela, les femmes commencent à être de plus en plus présentes.

Pierre Novikoff, Directeur Adjoint d’Artcurial Motorcars